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购房前如何防范合同纠纷?

来源:网络  作者:未知  时间:2016-05-16

    近年来,受中国经济下行影响,作为经济发展风向标的房地产市场动荡日益加剧,加上房产宏观调控政策频繁出台,房产市场交易信息不对称日益凸显,购房者往往对房屋买卖的程序不甚了解,对购房合同有哪些常见的风险没有具体的认识,签定房屋买卖合同不够谨慎,导致纠纷不断。据调查显示,六成以上的购房者都曾遇到过房产纠纷。那么,如何在购房前防范合同纠纷?出现纠纷该如何解决?作为专业的房产律师——黄涛律师查阅大量房产交易法律法规,梳理相关同类案例,结合其自身代理各类房产纠纷案件所积累的多年经验,全面地对房屋买卖过程中常见的各类风险进行解读,分析产生各类纠纷的原因,并就如何防范房屋买卖过程中出现的各类纠纷提出针对性建议,以期能对广大购房者有所帮助,从而减少各类房产纠纷的发生。新形势下,房屋买卖合同纠纷除了存在一房数卖、阴阳合同等以往类型外,也呈现特殊房产买卖纠纷、假借名(如“名为合作建房实为房屋买卖”等)合同关系纠纷等新的类型,经梳理,购房过程中常见的房屋买卖合同纠纷包括以下几大类:


一房数卖合同纠纷

    所谓一房数卖是指出卖人先后或同时以多个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给不同的买受人,又称房屋的多重买卖。一房数卖是经常遇到的房产纠纷。

  典型案例:2013年,陈先生购买A房屋。2012年,尚未取得产权证的陈先生与丁先生签订《房屋买卖合同》。合同签订后,陈先生向丁先生交付房屋,丁先生向陈先生交付70万元,双方未办理房产变更登记手续。2013年8月11日,陈先生又与孟女士签订《房屋买卖合同》,约定将A房屋以149万元卖出。陈先生于2013年8月15日取得该房屋产权后,又与孟女士签订《存量房屋买卖合同》(即网签合同),该合同约定价款65万元,双方办理了房产登记手续,孟女士按65万元的计税金额交纳税费,但向陈先生实际支付149万元。

  丁先生知道后,诉至法院,要求确认陈先生与孟女士签订的网签合同无效,并将房产过户到自己名下,理由是65万元的房价严重低于市场价值,双方故意避税违反国家法律规定。法院认为,陈先生与孟女士签订的《房屋买卖合同》是设立双方民事权利义务关系的协议,而网签合同系为完成产权过户而签,双方的权利义务不受网签合同约束。丁先生应就该两人签订的《房屋买卖合同》提出主张,在该合同的法律效力未经司法程序确认前,丁先生要求确认网签合同无效,不予支持。最后,法院判决驳回丁先生的诉讼请求。

  律师提示:实务中,出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

    (1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

  综上,一房数卖是常见的购房合同纠纷,购房者应从以下几个方面防范风险:一是购房者要确保定金是交付给房屋所有权人也就是出卖人;二是查看出卖人的身份证明、房屋所有权情况(到房产管理部门核实),最好将房屋所有权证书提存;三是按房屋买卖进度付款,避免陷入被动境地。


签订阴阳合同纠纷

    阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同,其中一份具有虚假性,另一份为真实意思表示。在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

  典型案例:甲将其拥有的某处房屋一间出售给乙。为了逃避税费,两人商定签订A、B两份房屋买卖合同。A合同约定的交易价格为50万元,为了在办理产权过户手续时少交税费,双方在B合同约定的交易价格为30万元。同时,A合同约定:B合同交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的B合同是为了应付办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式合同,不具有法律效力。A、B两份合同签订后,乙仅向甲支付了30万元购房款,办理了产权过户手续,并按照30万元的房屋价格缴纳了有关税费。按照A合同约定,乙本应在取得《房地产权证》三天内付清。但此后,乙一直拖延支付余款,经甲多次索要未果,遂酿成纠纷,甲便提出仲裁。仲裁庭认为,在本案中,A合同则为“阴合同”,B合同则为“阳合同”,双方签订“阴阳合同”的目的是为了规避国家税收,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的”规定。鉴于甲乙双方签订B合同是通过合法形式掩盖非法目,并损害了国家的税收利益,故应属于无效的合同,从行为开始时就没有法律约束力,不发生法律效力。而另一份合同约定房价50万元的A合同则是双方当事人真实履行合同,双方之所以有纠纷是由于只是由于买方对欠款20万元拖欠不付,才引发纠纷。故该份50万元房价的合同具有法律效力。最后,甲要求乙支付余款20万元的仲裁请求得到支持。

  律师提示:订立“阴阳合同”这种做法会带来不尽的麻烦,而且也会给买卖双方带来不小的风险。首先,对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,就构成偷税罪,有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。其次,对于购房人来说,二手房交易中不如实申报成交价,将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。另外,根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同买方如果动了歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,会引起合同纠纷,一旦没有保存好相关证据或有相关见证人,而买受人支付房款又不足额,那么整个交易就可能以“便宜”了买受人而告终结。即便卖方保留好相关证据,或者有见证人证明双方的交易实际是以更高的价款来成交的,因为这种交易涉嫌逃税,税务机关同样可以根据相关法律规定,对卖方偷逃营业税或个人所得税的行为进行罚款甚至追究刑事责任。造成交易双方当事人不必要的重大经济损失。


单处共有房产纠纷

    这种纠纷一般出现在处分夫妻共同财产的情况下,如果购房者没有相关经验,没有事先进行详细的调查,不看房产证,没有相应的警惕性,很可能面临着合同解除,无法购买房产的法律风险。

    典型案例:甲通过某中介公司与乙签订房屋买卖合同,约定:甲向乙购买A处房屋一间,房款50万元,甲、乙签字当日,甲当场支付了购房的全部价款,此后,甲多次催促乙依约交付房屋和协助办理房屋产权过户手续。乙则以A处房屋为夫妻共同财产,其妻没有在转让协议上签字为由,主张房屋买卖合同无效,拒绝交房以及办理协助过户,此后,甲依据仲裁条款提出仲裁申请,请求甲交付房屋并协助办理房产权过户手续。经查,上述房产只登记甲名下,仲裁庭最终认定合同有效,裁决乙继续履行合同义务,向甲交付房屋和协助办理房地产权证。

    律师提示:当房价逐渐上升时,基于利益的驱使,出卖人在履行合同的过程中为争取最大利益常常提出各式各样的反悔理由,其中以夫妻双方只有一方签名,另一方事后不同意而主张合同无效的理由较为常见,因此,为避免日后的麻烦,购房人一定要查看房产证,可以要求出卖人在房屋买卖合同中约定信息披露条款,询问财产是否有共有关系,要求出卖人的配偶在合同中签名或者要求出卖人的配偶出具同意出售房屋的书面说明,这样的约定可以督促出卖人认真考虑单独处分共有财产的风险,也可以让购房人在发生纠纷后处于有利地位。如果在购房人采取按揭付款或者转按揭付款的情况下,按照目前各商业的操作规程,若出卖人已婚,还是需要夫妻二人共同到商业银行处当面签署有关的法律文件。同时,尽量缩短从签约到房屋过户的时间,尽早实现交易目的。


双方户口迁移纠纷

    在房屋买卖过程中,由于户口迁移问题引发的纠纷也十分常见,很多购房者买了房产之后想把户口落到所购买的房屋下,却发现原房主的户口还在里面,新房主要求将户口迁出,却迟迟得不到解决。

    典型案例:2014年,李某将其位于海淀区的一套房屋出售给孟某,双方签《北京市存量房屋买卖合同》,就房款金额、支付方式、支付时间、办理过户手续时间等均进行了约定。同时,由于李某之子的户口落户在该房屋内,双方签订了补充协议,约定李某应在涉案房屋过户之前转移所有已落户口。后孟某依约支付了10万元定金,李某也准备到派出所办理儿子的户口迁移事宜。然而李某的户口所在地的派出所却告知李某其子超过法定婚龄,不接收其子户口迁入,李某及其子没有其他住房,李某之子的户口也没有其他接受地,导致李某之子的户口无法迁出。在得知这一消息后,孟某拒绝向李某支付剩余购房款,要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,并要求李某尽快退还订金并支付居间服务费及违约金。李某则认为双方约定在过户之前转移所有已落户口,对于迁户口的事情还在想办法,同时,不能及时迁移户口,也不影响房屋的买卖,孟某停止支付购房款并要求解除合同是孟某存在违约,李某同意解除合同,但要求孟某支付违约金。后双方均到法院提起诉讼。法院审理后认为,李某之子户口无法迁出虽然是因为国家户籍政策导致,但李某应该在了解户口能否迁出的相关政策后再行与孟某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。现在李某之子的户口无法迁出,李某的行为已经构成违约。鉴于双方就未就迁移户口的违约责任未作出明确约定,法院最终判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,并判决李某返还孟某定金10万元、给付孟某居间服务费5万余元。

    律师提示:在房屋买卖过程中,由于户口迁移问题引发的纠纷也十分常见。造成户口无法迁移的原因可能是找不到新的落户地址,也可能受到国家户籍政策的影响,还可能是由于出售的房屋内还有其他人员户口,而其他人员不愿配合办理迁移等等。一旦遇到户口无法迁移,购房者往往会起诉要求限期迁移户口,或者解除合同进行赔偿等。而户口的迁移要受到国家户籍政策的影响,法院很难直接判决迁移户口。同时,户口是否迁移不影响房屋本身的过户、使用等,因此如果仅是户口无法迁移,一般不能构成解除合同的理由,除非双方在合同中对此有明确约定。如果购房者是出于购买学区房等需求进行购房,对户口迁移有强制要求,则需要在双方合同中对户口迁移以及如果不能及时迁出户口有权解除合同等进行明确的约定,以保护自身权利。


房屋面积不实纠纷

    交付房屋时房屋面积与合同约定不符,或超出或缩水、公摊面积不明确等面积纠纷是让许多购房人特别闹心的事情,也是房屋买卖纠纷的重要类型之一。

    典型案例:刘某夫妇在大兴区购买期房一套,签订的商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积为98.56平米,但一年之后刘某夫妇收房的时候,开发商告诉他们房屋的实际建筑面积为106.56平米,比合同中约定的平米数多了足足8平米,开发商要求刘某再支付这多出的8平米的房款,双方因此产生纠纷。

    律师提示:实务中,要避免这种纠纷的发生,购房者在签订房屋买卖合同时要提高警惕,合同中不仅要约定建筑面积、公摊面积误差,还要约定套内建筑面积误差。房屋交付时,房屋面积误差的绝对值在约定范围内的(一般为3%),买卖双方根据实际面积据实结算房价款;交付房屋的面积误差比中有一项超出约定范围内的,则买房人可以要求退房,开发商需将购房款退回,约定了违约责任的,可要求承担违约责任。


签订虚实合同纠纷

    虚实合同,即虚假签订借款合同,实为房屋买卖合同,这是限购政策背景下,买卖双方为达成交易而签订的合同,这种合同在实际履行中容易产生纠纷。

  典型案例:2012年,计划购房的林某在报纸上看到一则售房广告,便与拟出售房屋的房主赵某联系。赵某称,房子是其从单位购得的央产房,当时不能马上办理过户手续,但国家马上要出台央产房买卖的政策,届时房屋就可交易过户。由于房屋位置、价格都很理想,林某决定买下该房屋。为了规避当时房屋不允许买卖的规定,双方签订了一份名为借款合同实为房屋买卖的合同,约定不论房屋转让手续何时完成,双方均同意以借款期限届满之日为房屋所有权的转让日期。林某有权进行装修。林某借给赵某的款项为购房款,不论房屋实际价值的高低,均以该款项为购房的全部款项,双方不得再向对方索要差价。签订合同后,赵某将房屋的钥匙、房产证都交给了林某,林某也将名为出借款项实为购房款支付给了赵某。后国家出台了央产房上市交易的相关规定,允许进行房屋交易过户,然而赵某拒绝为林某办理房屋过户手续。无奈之下,林某起诉到法院,要求赵某配合办理房屋过户手续。庭审中,赵某抗辩称双方签订的合同为借款合同,双方为借款关系非房屋买卖关系,所以仅同意返还林某借给他的款项,而不同意将房屋过户给林某。法院审理后认为,双方签订的合同虽然名为借款合同,但从内容看实际为具有借款内容的房屋买卖合同,即双方在合同中约定把借款当作购房款,故法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系。经过法院查证,诉争房屋现在具备上市交易条件,房屋原产权单位对房屋上市交易无限制性规定,该房屋可以办理产权过户登记手续。最终,法院判决赵某配合林某办理房屋产权过户手续,房屋归林某所有。

  律师提示:虽然上述案例中法院支持买方的诉讼请求,但实务中也不乏驳回买方诉讼请求情形,故在签订虚实合同应更加谨慎,要在合同条款中明确约定以购房为目的,降低购房风险。


特殊房产买卖纠纷

    特殊房产是指经济适用房、农村自建房及国家对房产有特殊规定等房屋,购买此类房产需相关部门审批,购房者往往不熟悉政策,导致在签订合同时也容易产生纠纷。

  典型案例:彭女士与张先生于2009年11月21日签订《房屋买卖合同》,约定将其经济适用住房卖给张先生。后彭女士不同意办理过户,并以双方买卖的房屋系经济适用住房为由,将张先生诉至法院,要求确认合同无效。法院经查明,彭女士出售的房屋系其于2004年购买,2004年10月8日取得契税完税证,2004年11月9日取得房屋产权证。因双方交易房屋的原购房合同系2008年4月11日前签订,且取得房屋所有权证书、契税完税凭证已满5年,符合上市交易条件。法院据此驳回彭女士的诉讼请求。

  律师提示:房屋买卖活动中,除了要遵守国家法律的规定,也要受到国家政策的调整,如限购政策、央产房的上市交易条件等。实践中,对房屋产权及性质没有核实清楚即进行房屋买卖,事后房屋由于不允许上市交易导致合同解除所引发的争议也比较常见。央产房由于其产权的特殊性往往受到较多的出售限制,同时,经济适用房以及按照经济适用房管理性质的房屋在买卖过程中也有不用于一般商品房的特殊规定。因此在房屋交易的过程中,双方都要向有关部门就房屋产权和性质进行充分核实,确认房屋是否允许上市交易,有时还需要向原产权单位核实,有无其他上市交易的限制条件,不能仅通过中介介绍或对方的承诺,就轻率认为房屋能可以出售。否则,即使由于政策原因导致合同无法履行而解除,违约方也要承担相应的法律责任。


其他购房合同纠纷

    除以上常见的房屋买卖合同纠纷外,实务中还有以下几类纠纷应引起重视:

  一是房屋质量纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题,质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等。房屋出现质量纠纷,有这么几种解决办法:第一,可向建设行政主管部门投诉;第二,协商调解;第三,向仲裁机构提起仲裁;第四,借助法律手段,维护自己正当权益。

  二是中介费纠纷。通过中介签订房屋买卖合同,由于种种原因,导致最终合同无法履行,想要回中介费,中介公司却不退回,索要中介费纠纷也是常见的房产纠纷之一。在未经授权的情况下,中介公司及其工作人员无权代表一方当事人就合同标的、合同价款、付款方式、履行期限等重要合同条款向另一方当事人作出任何承诺。但是,在实践中,基于中介公司拥有丰富的房屋买卖专业知识以及房屋买卖的实践经验,买卖双方当中一方当事人在中介人员提供订立合同的媒介服务时,极有可能会相信中介公司的“推荐”、“保证”、“承诺”,而这些“推荐”、“保证”、“承诺”一旦涉及到对方当事人的权利、义务,这些“推荐”、“保证”、“承诺”则应写到买卖双方合同中,并不能简单相信中介人员的意见或者仅与中介人员的签订补充协议,否则,在纠纷发生后,这些“推荐”、“保证”、“承诺”均不能对抗对方不知情的抗辩意见。

  三是二手房买卖中承租人纠纷。很多买卖合同签订完之后,往往由于承租人主张优先购买权,而导致原先的买卖合同无效,由此也造成了一系列的纠纷。购房人在购买房产时要对房屋的使用情况进行调查,如果有承租人存在,可以要求承租人出具放弃优先购买权的书面文件。

  四是房屋广告不实纠纷。广告是购房者了解房屋的第一手资料,其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定,但是当购房者去收房的时候却往往看到的是另外一种情形,广告中应该有的假山没有,美好的绿化环境没有,公立学校变成私立的了。面对此种情况,购房者购房时,可以将广告中有的事物写到合同中去,与开发商约定对等的违约责任,并就违约金的金额或者具体算法在合同中予以明示。


结  语 


    购房合同纠纷产生的原因是多种多样的,市场行情的变化是诱发纠纷的客观因素,信息不对称是导致纠纷的直接导火索,房产交易往往是中介公司促成的,买卖双方在此之前相互之间并不认识,在某种程度上讲,无法避免纠纷的发生。因此,买卖双方在签订合同前应当到房管部门了解交易流程,不应简单将中介公司所制作好的格式合同作为二手房买卖合同,根据自身需要进行明确约定。

    一方面,双方在订立合同时要明确双方的权利、义务,对合同条款进行全面审核,对中介提供的格式文本的合同要仔细阅读,避免遗漏;另一方面,双方要遵守合同约定,履行各自的义务,遇到对方未能及时按照合同履行的情况,要督促对方及时履行合同,同时,要有证据留存意识,保存好相应的合同、付款、房屋交割以及双方沟通协商等证据,一旦发生争议才能保护自己的权利,必要时及时通过诉讼手段维护权利。同时,各位购房者在签订合同时,最好向专业的房产律师咨询,或请他们来帮您审查合同,使购房人的利益得到最大程度的维护和保障。



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